买房慎买样板房光鲜之下皆糟糠

  样板房，顾名思义，房子设计、质量等各方面堪称样板。于是，一些购房者为免后顾之忧，选择购买样板房。然而，样板房有时候也会名不副实。难当“样板”之名。

  胡先生就是购买的样板房，并就此陷入无尽的麻烦中——房屋问题层出不穷，卫生间频频漏水，开发商维修也难以完全解决问题。无奈之下，胡先生只能起诉至法院，请求追究开发商延期交房的违约责任。开发商则认为，房屋已经验收合格，购房者以出现质量上的问题为由拒绝收房，理由不充分，延期交房的责任应该由购房者承担。

  2014年，胡先生相中了BGY公司开发的××小区的样板房一套，双方签订《商品房买卖合同》，合同对房屋的面积、价款、交付时间等双方权利义务作出了详细约定，其中交房时间应该不晚于2015年12月15日。

  之后，胡先生发现房子存在多处质量问题，四个卫生间均无法正常使用，存在堵塞、严重漏水渗水问题；房屋墙体开裂，墙面墙纸天花板等物品严重发霉、霉变等问题；地下室被水浸泡，房屋墙壁及木柜等物品因长时间被水浸泡，吸水发黑发霉致屋内霉味浓郁；屋内水、电、气管道存在问题，排线混乱，在水、电管道安装完毕后，未进行试水试电程序，导致屋内出现用水管道冲突、无法正常使用热水器，线路短路的情况；一楼房间屋顶、二楼平台、门厅屋顶等均存在漏水情况。

  由于房屋问题太多，胡先生向BGY公司反映之后，BGY公司进行维修整改，房屋一直处于维修状态，严重影响房屋的正常使用和居住，达不到交付条件。

  直至2017年9月23日，BGY公司才向胡先生交付房屋钥匙、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。

  胡先生认为，被告应交付的房子存在多处质量上的问题，达不到交房和入住条件，BGY逾期交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任，遂诉至法院，请求判令：BGY公司支付违约金54万余元，并向其交付案涉房屋及水、电、气等设计图纸。胡先生同时提供了多份证据，证明截止至2017年9月23日，案涉房屋仍有几十处需要整改维修的项目和工程，但是BGY公司仍未能按约整改、维修结束，此时该房屋仍不能正常居住。

  BGY公司辩称，涉案房屋交付时存在质量问题，尚达不到无法居住的程度，胡先生拒绝收楼并不构成被告逾期交付，且有《房屋建设工程和市政基础设施建设工程竣工验收备案表》为证，证明案涉商品房于合同约定的交付日期前经竣工验收合格，满足合同约定的交付条件。案涉房屋属于保修范围，胡先生应按照合同的约定履行收楼的义务，其延迟收房，责任在原告，其不应承担逾期交付房屋违约金的责任。其并无向胡先生交付案涉房屋水、电、气设计图纸的义务，请求法院驳回其全部的诉讼请求。

  因部分证据材料由BGY公司保存和持有，胡先生当庭提交《责令被告提交书证申请书》。法院根据实际庭审情况结合相关法律法规，责令BGY公司提供关于案涉房屋的维修记录、工程量、具体维修项目、结算等内容的相关材料。BGY提交了工程第三方维修工程施工合同、协议书、月进度款申请提交资料清单、工程进度款申请表、房屋维修申请记录表、工程保修服务单、等相关材料。

  法院认为，房屋竣工验收合格是商品房交付的必要条件。案涉商品房系精装样板房，配套设施齐全，不仅要通过竣工验收，还应达到正常居住和使用的基本要求。本案中，在商品房买卖合同约定的交房期限即2015年12月15日前，双方即发现案涉房屋有水淹、浸泡等问题，BGY公司随即对问题做维修、整改等施工，在整改中，又陆续发现了案涉房屋其他多项问题并进行维修施工，如多处墙纸等装饰物发霉、屋面反复漏水、屋内四个卫生间及沉箱积水漏水、地板及地砖更换等问题。BGY公司对上述问题进行较长时间的维修施工。卫生间系房屋内重要的基础设施，卫生间的使用与人们生活息息相关，长期施工势必给入住者带来诸多不便，使入住者对案涉房屋无法正常居住和使用。根据双方举证、陈述结合本院调查材料，综合分析，应当认定案涉房屋构成严重影响生活居住的情形，未能达到精装样板房的交付条件，胡先生迟延收房理由正当。

  BGY公司辩称，胡先生应当先收房，此后发现问题再进行维修，由此拒绝收楼，理由不充分。法院认为，在胡先生发现严重影响使用问题后，苛求其继续如期收房，即使收房，也不能正常入住，不能实现购房的目的，因此，对被告BGY公司的该主张不予采纳。

  BGY公司辩称，根据商品房买卖合同及补充协议的约定，买受人应按协议约定自行到出卖人处办理交接手续，买受人逾期办理交接手续，应视为出卖人按期交付房屋。法院认为，案涉房屋在存在严重影响生活居住的情况下，若按商品房买卖合同及补充协议所涉条款履行合同有失公允，显然置买受人的利益于不顾，存在免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况，在此种情况下应当认定该条款对原告不具有约束力。

  案涉房屋为装修样板房，其建设及装修工程均已完工，屋内水、电、气等设计及施工是隐蔽工程，胡先生为便于后期维修、检修，要求BGY 公司提供设计图纸，合情合理。如若BGY公司不提供设计图纸，势必会增加胡先生维修难度及成本。法院在审理中限令BGY公司提交相关图纸，BGY公司提供了相关图纸。

  开发商用来展示的样板房，肯定是希望将楼盘的最好面貌呈现给消费者，为此，开发商对样板房的规划、设计、包装可谓不遗余力，但是，正因如此，样板房可能会是银样蜡枪头，中看不中用。

  商人重利，开发商同样如此，利润的另一头出自开源节流。样板房要节省成本的话，隐蔽工程做得往往不到位。开发商或者在样板房的水、电、暖等线路设计方面敷衍了事，或者干脆不设管道线路，这就为以后的交付埋下隐患。

  消费者了解了样板房的弊端之后，如果仍要购买样板房，为了杜绝后患，那么就要做足功课，比如聘请专业的验房师进行验房，特别是对于隐蔽工程多加检查，发现问题，及早处理。再如签订补充协议，约定房子如果在保修期内出现质量上的问题，开发商必须对此负责，做出相应的赔偿。

  如果购买的样板房出现了问题，消费者与开发商产生纠纷，诉至法院并非最优解，不妨寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，在短时间内争取最大利益。